物业费都是包括什么？

评论中争论最激烈的就是业主日常缴纳的物业费是否包含了车库门的维护和更换费用。针对这一争论，需要明确两个问题，一是物业管理应该管什么？二是物业费应该承担日常哪些管理内容？这两个问题是高度联结和相关的。

按照《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。整体来说，物业管理涉及小区物和人的综合管理。物业管理的内容可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。常规性的公共服务多为政策法规强制要求的物业管理范围，主要是对共用部位及共用设施设备运行维修养护，大致包括房屋维修及装修监管、公共照明、环境卫生保洁、安全秩序维护、特种设备设施等。这部分服务面向所有业主，最为基本和广泛。在物业服务合同中对服务具体标准和要去会进行详细说明，不需要业主再额外关注和约定；针对性的专项服务，面向广大住户，为满足其中一些住户、群体和单位的某种特定需要而提供的各项服务。一般由物业企业提供可选择的服务项目清单，包括服务项目的内容、质量等级、收费标准等。常见包括商业配套托管、公共区域广告招租、停车管理，还包括代办类服务如代缴代收水电、燃气、通讯、宽带费用等。这部分经营服务实质上是一种代理业务，为了给业主创造更加便利的生活环境，有一定选择性，涉及范围和内容较为灵活；委托性的特约服务是为满足业主和使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常是物业服务合同中未要求的，并非必须存在，物业服务企业有权决定是否提供。该部分服务更加私人化，涉及的范围较少。目前大部分小区的物业管理服务多集中在前两种，第三种少量出现在中高档小区的物业管理之中。

《物业管理条例》要求物业服务收费应当由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。也就是说按照合同约定，我缴纳的物业费应该包括享受所有常规性的公共服务，而部分另外选择的专项服务则有另外的付费，例如：停车管理服务费等。上面例子中的车库门涉及的是停车场，明显属于特约服务，并不是每个业主都享受。所以物业费的使用不能覆盖，需要使用车库的车主在另外分担，道理上没有问题。

至于大家讨论的物业费太高、服务不到位、质价不符等是其他的问题，物业费包括的就是以上的这些服务。但是现在可能确实存在物业服务企业为了追求更高的利润，降低服务质量等一系列问题，让很多业主觉得钱花得不值得，物业费肯定有很多剩余，应该可以来承担这些开支等。实际上这是一种混淆，业主还是应该更多想办法监督物业企业的服务，来获得质价相符的服务，但是应该另外缴纳的费用也要按规定支付。