《北京市物业管理条例（草案）》出炉——信息化物业管理系统的崛起

随着城市的发展，越来越多的小区在城市四处开花，如何管理好小区也成为一项关键的议题。刚刚，新版《北京市物业管理条例（草案）》正式出炉，并面向社会公开征求意见。

《草案》总共有8章，包括总则；物业管理区域；前期物业；业主、业主组织和物业管理委员会；物业服务；物业的使用和维护；法律责任；附则。对于每一位业主和物业人员来说，这份《草案》和你我有何关系？新房购房合同中需明示物业管理区域、交房前的物业费开发商出、商品房小区物业费实行市场调价……记者详细解读了十大亮点，绝大多数都和业主息息相关。

第一，建立党建引领下的社区治理架构

《草案》明确，本市物业管理坚持党的领导、政府主导、居民自治、多方参与、专业化管理的工作格局。建立健全社区党建引领，居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业管理人、业主等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会中建立党组织，发挥党的基础组织作用。

第二，街道、乡镇指导监督业主大会、业委会

《草案》提出，街道办事处、乡镇人民政府组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建工作，并办理相关备案手续，指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其做出的违反法律、法规和规章的决定，参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，对物业管理区域内的物业服务实施监督检查，指导监督物业管理人履行义务，调处物业管理纠纷，统筹、协调、监督管理辖区内物业管理活动。

第三，新房购房合同中需明示物业管理区域

买新房时，销售员指着沙盘说得特美，这这这，这些配套将来只由这期业主享受，可等到交房时发现，前方的三栋楼原属于同一个物业区域。这种差别，在以后买房时可得提前注意了。《草案》明确，新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住房和城乡建设行政主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见和建议，经商规划和自然资源行政主管部门，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。而对于已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

第四，交房前的物业费开发商出

4.5元平方米·月的物业费和5.5元平方米·月的物业费，别看只差了1元，累积下来也不是个小数目。购买新房时，物业费究竟从何时计算？《草案》规定，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业管理人，签订前期物业服务合同，但前期物业服务合同期限最长不超过2年。自前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋销售合同的约定承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

第五，“单5%”即可申请成立业主大会

目前，本市不少住宅小区都出现了业主大会、业委会的成立难，其中难题之一就是要有足够的业主人数。记者发现，《草案》中对业主的人数要求很“人性”。《草案》规定，一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居（村）民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

第六，欠缴专项维修资金等不可当业委会委员

有了业务大会后，下一步就是成立业委会。哪些人可以担任业委会委员？《草案》也给出了答案。除了必须遵纪守法、符合业委会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求、本人、配偶及其直系亲属与物业管理人无直接的利益关系等规定外，有两条值得注意：第一，必须按时足额交纳物业服务费，不存在欠缴专项维修资金及其它需要业主共同分担费用的情况；第二，未被列为失信被执行人。这又充分说明了信用的重要性。

第七，首次提出可组建物业管理委员会

真的没有办法成立业主大会、业委会的住宅小区，又该怎么办？《草案》里也给出了办法。根据规定，有四种情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项：不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。物业管理委员会由居（村）民委员会组织居（村）民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成，人数应当为单数，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。

第八，商品房小区物业费实行市场调价

假设，确定了2元/平方米·月的物业费标准，是不是一直就不能调整了？从《草案》看也不是这样。《草案》根据住宅小区不同类型对物业服务收费的动态调整进行了分类处理。其中，商品房小区物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商。按规定纳入政府定价目录的住宅小区，由市发展改革会同市住房和城乡建设行政主管部门根据情况予以调整。市住房和城乡建设行政主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确服务标准和服务内容。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业管理人在协商物业服务费用时参考。

第九，不得以“只售不租”为由拒绝出租停车位

面对住户多、停车位少的现状，小区内的停车位如何用也是大家伙儿关心的事情。《草案》明确提出，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当用于满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，应当优先出租给本物业管理区域业主，不得以只售不租为由拒绝出租。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。若将车位出租给业主以外的其他人的，根据《草案》的规定，区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月2000元的罚款。

第十，专项维修资金余额不足30%时需补足

住宅专项维修资金，也称为房屋的“养老金”，对维护小区的存续至关重要。关于住宅专项维修资金的使用和监管，《草案》也说得很明白。首先，专项维修资金应当专项用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。其次，当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。第三，专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益金额的应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。最后，有业委会的小区，业主大会既可以自行管理专项维修资金，也可以委托物业所在地区住房城乡建设或者房屋行政主管部门代管。业主大会决定自行管理的，应当以自己名义设立专用账户。